【沙龙主题】电商冲击下的商业地产发展新思路
【主办方】清华土木房地产群
4月19日下午，土木房地产群第八次沙龙在系馆106举办，共有15位系友出席了本次活动，共同探讨当前商业地产发展新趋势，有四位系友进行了分享。来自远洋地产的马天一系友从对商业地产的一些困惑谈起，结合自身多年的从业经验，提出以“匠人精神”来做商业地产，同时要回顾历史，展望未来。香港置地的黄希晔主要分享了日本大阪的新兴城市综合体项目Grand Front的概况。远洋地产的王默认为电商冲击不必引起太多恐慌，反而是同行同质项目之间的竞争更为可怕，需要不断创新以求生存，并分享了大悦城两处项目的所作出的创新之举。来自首开集团的刘冰从互联网创业潮谈起，回顾互联网的发展历史以及一些案例，分析互联网对传统行业商业模式的颠覆，并提出了地产相关的转型思路。
马天一系友从自己对于商业地产的困惑谈起：“为什么很少有项目能够同时满足形象、潜力、财务指标等各项要求？”谈及目前投资一个项目必须有7%的涨幅预期才可行，实际上远远达不到这个数字。如今的商业地产是由早期的百货商场发展而来，后来升级成为购物中心，规模的提高导致运营成本也相应提高，面对电商的冲击，虽然一直说以体验为中心，但是体验收获中有多少真正转化成了收益，而购物中心的空间使用率一般在50%左右，低于百货业态，而最近兴起的“社区商业”的概念也对“唯购物中心论”提出挑战。
接下来，马天一谈到了远洋和太古在广州合作的项目，2007年投资40亿，2012年开业，历时五年，开发周期在太古的项目里算比较短的，在开发的过程中，要重视开发商投资、运营、引入并控制商户的能力，但同时也不能忽略建筑设计的价值，要看到5-10年后的未来，这个项目是否还能适应。公司高层对技术不甚了解，而设计师对产品需求又不甚清晰，这时就是体现中层管理人员价值的时候——如何给产品作出预见性安排。他曾看过很多项目，由于缺乏“耐心”，在建设过程中埋下很多硬伤，后期的运营中逐一显露，造成很多问题。而“耐心”来自于长久的积累，是企业的核心价值，要以“匠人精神”把每一个细节做好，这样的话，项目的成功可能就会自然而然的到来。
黄希晔系友在香港置地工作，说起大陆的开发商与香港开发商追求的东西不一样，大陆更看重稳定的回报率，而港资一般使用自有资金，没有杠杆，回报率较低，港资进入内地，如何适应本土化，做到低成本高效率，是需要不停摸索的。然后谈到目前商业地产的困局，国内的商业地产模式一般是“写字楼+商业”的组合，而写字楼如果处在一个只有居住而没有产业的区域内，就很难存活下来，所以写字楼是商业地产的危险的软肋。
之后黄希晔给大家分享了最近很火的大阪新兴城市综合体Grand Front的项目概况，作为“互联网+”时代商业地产的样板，Grand Front对互动体验的商业模式作出了很大的创新，既有提供“全套家居生活解决方案”的松下生活体验馆，也有可以现场采摘蔬菜制作三明治的赛百味，还可以坐在奔驰的Downstairs Coffee里一边欣赏豪车一边品尝咖啡，此外还有北欧家居店和三得利酒窖等众多体验店，除了各大知名商户的体验店外，还有四层的科研展示交流空间“The Lab”，包括B1层的event lab，提供临时大型展览空间，1层的cafe lab，提供交流休憩空间，2、3层的active lab的科技展厅。除了这些，该项目的极佳的区位和出色的建筑设计也是其成功的关键。
王默系友认为电商对商业地产的冲击被媒体所夸大，从数据分析来看目前在零售业市场，电商的份额为8%左右，预计到2020年也不会超过20%，所以电商冲击不必引发过多的恐慌，而同行的竞争项目才更可怕。应对竞争的方法，王默认为第一是做好产品细节，第二是做好服务，做到这两点的前提是明确核心客群和产品定位。王默去西单大悦城发现，那里现在是90后的天下，主要面对的是年轻的消费客群。现在的年轻一代是伴随着互联网成长起来的一代，移动互联网的在年轻群体中普及，而由此衍生的大数据分析也受到商家的重视。商场的免费wifi是提供大数据应用、分析的一个入口，通过手机验证码、微信登录、网页登录等方式接入wifi热点，实现对客户消费轨迹的动态追踪，但是目前大部分商家只知道大数据很有用，想要分这块蛋糕，但是不知具体该怎么做，所以大数据的应用还有待进一步的研究。总结西单大悦城的发展思路，就是跟随时代发展，以创新的模式——如“做你的线下试衣间”——应对电商的冲击，同时做好自己的产品，对接客群做好服务。
接下来王默结合天津大悦城的骑鹅公社谈了商业地产文创业态的井喷式发展。骑鹅公社是由创意品牌“疯果”负责招商运营的购物文化创意街区，主要客群是学生和文艺青年群体，店铺多源自南锣鼓巷、798、田子坊、宽窄巷子等。2014年10月，已经有13家实体店和11家虚拟店，月均营业额200~400万元，利润由“疯果”分成40%。然后又举了韩国的一个“儿童业态”d‘strict，提供包含数码、声光电等各种互动体验的“亲子教育全家娱乐项目”。目前类似的文创业态多由甲方提供软硬装，创意品牌多以顾问方、软件设备支持方、运营管理商等不承担风险的角色进入。
刘冰系友对眼下的90后互联网创业潮颇有感慨，认为互联网的这一波浪潮会改变传统的商业模式，而电商只是互联网的初级形态，并不等于互联网。电商在互联网的发展历史中，属于第一代，即信息发布的形态，第二代是以微博为代表的“群聚草根智慧”的自媒体形态，第三代则是粉丝经济、熟人圈等形态。互联网的升级换代是很快的，在过去会有百年企业存在，是因为时代变化慢，而在互联网时代“没有成功的企业，只有时代的企业”，刘冰举了诺基亚和苹果的例子，二者分别扮演的是硬件供应商和平台供应商的角色，随着移动互联网革命诺基亚这个曾经的手机巨头很快被淘汰。
互联网带来的商业模式改变还有很多，比如打破原有的服务半径，突破地域概念。曾经的二手房中介都是以实体网点为中心，划分区块，然而“爱屋吉屋”等中介app的出现，打破了这一传统模式，买卖双方通过这一平台可以在整个城市区域内进行看房、议价等交易行为，除此之外，洗衣、美甲、洗车等行业，由于服务半径被打破，其赖以生存的传统商业模式下已经不复存在，所以它们必须积极谋求转型才能在互联网冲击下生存。前两年，地产业内也在谈转型，但主要是养老地产、产业地产等“传统”转型方向，刘冰认为，面对互联网对行业的解构，最好的应对方式就是创造并保持高度的体验性，例如商业地产内的主力业态餐饮业，是对体验性要求较高的行业，其转型思路就是如何在保持体验性不降低的情况下做到“互联网+”。
之后刘冰又谈到了社区商业的重组，举的是“花样年彩生活”的案例，“不收取物业费”“提供增值服务获取利润”等，利用互联网思维，由传统的劳动密集型物业公司转型为提供标准化服务的平台公司，且随着规模的扩大，议价能力增强，其运营成本反而会降低，是业内一个成功的案例。刘冰还分享了小米公寓的案例，前期着力打造一个大平台，之后通过为海量的住户提供增值服务来赚取利润。地产业的发展新思路就是遵循“道、术、势”，顺应时代的发展，成就时代的企业。
四位嘉宾分享之后，系友们围绕互联网、创业潮、大数据应用、90后等话题展开了热烈的讨论，戴夫聪认为商业地产对客户的粘性来自于人的社会性，即人的本质是社会动物，有社交的需求，而商业地产可以提供这样的空间，在做体验式服务的时候要明确，哪些需求是必须在现场体验的。然后例举了北京院做的一些体育中心项目，利用“体育”这一强调高度体验的社交需求，以体育综合体的形式切入城市。杨戬认为现阶段商业地产的发展瓶颈在于“供需矛盾”和“投入产出矛盾”。90后是伴随互联网成长的一代，并且是商业地产下一阶段的主体客群，他们的想法得到系友们的普遍关注，各位分享嘉宾也提到了这一点，在场有3位90后同学作为90后的代表发表了看法，认为90后是个性化的、爱玩的、喜欢尝鲜的一代，一些新鲜的噱头会吸引到他们，但是想要长久留住他们，还是应该回归产品和服务，满足需求的才是最好的。
三个小时的时间很快就过去了，系友们对某些话题依然有很大的兴趣，约定下一次沙龙可以将这些作为议题进行探讨，土木房地产群第八次沙龙圆满结束，让我们期待下一次的相聚。
文：李友志
图：解晋珍
