【作者】牛冬晓^a，孙伟增^b，郑思齐^c*

a 清华大学恒隆房地产研究中心

b 中央财经大学经济学院

c Sustainable Urbanization Lab, Center for Real Estate, and Department of Urban Studies and Planning, MIT, USA

【通讯作者邮箱】sqzheng@mit.edu

【原文信息】Niu, D., Sun, W., & Zheng, S. (2021). The role of informal housing in lowering China’s urbanization costs. Regional Science and Urban Economics, 91, 103638.

https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2020.103638

内容导读

中国长期以来实行城乡二元土地制度，使得城市扩张过程中的农村土地利用问题矛盾突出。许多城市政府为了减少土地征用的成本，采取避开建设用地而只征用耕地的方式进行城市扩张，原有农村住宅区被城建用地包围，从而出现了“城中村”、“棚户区”等非正规住房形态。原住民在耕地被征用失去收入保障的情况下，利用其对于农村住宅的基本权益暂时出让住宅使用权，以较低的价格为大量农民工和外地移民提供了可支付的居住场所。

与商品住房相比，非正规住房社区的居住环境较差、基础设施落后、公共服务缺失。就如何规范化管理城中村等外来移民聚集区，是否应该对此类住房进行改善或清除等问题，学术界已经进行了较多讨论。但这类研究通常集中在小规模的单个城市区域，很少关注到非正规住房及其改造对整个城市发展的影响。

本文提出了一个基于土地用地类型的城市非正规住房供给弹性的计算方法，首次实现对于中国非正规住房供给弹性的测算（代理变量），并依此分析了非正规住房供给对城市劳动力流动、工资水平和经济产出的影响。结果表明，非正规住房供给弹性更大的城市能够吸引更多的低技能劳动力，支付较低的工资，但同时享受更快的经济增长。本文的研究结论为不同国家和地区的非正规住房的识别测算提供了可行的途径，为全面理解非正规住房在城市化进程中的作用提供了经验证据。

数据与方法

本文用于识别非正规住房供给弹性的数据来源于中国科学院资源环境数据云平台提供的1km×1km的土地利用遥感监测数据（1990年、1995年、2000年、2005年、2010年和2015年）。基于该栅格数据，我们将如下两类土地利用形式定义为非正规住房的潜在供给用地：（1）市建成区内的农村居民点，即我们通常所说的城中村；（2）建成区周边3公里以内的村落。我们用这两类土地面积占城市建成区总面积的比例作为城市非正规住房供给弹性的代理变量（见图1）；该指标取值越大说明城市中非正规住房的供给能力越大。

在实证分析中，我们采用固定效应回归模型来估计住房供给对城市劳动力流动的影响（见公式1）。本文构造了1990–2000、2000–2005、2005–2010、2010–2015共四个样本期，主要被解释变量为某样本期内城市的劳动力迁入率。模型中，bartik度量了样本期内城市的劳动力需求，IFH为每个样本期初的非正规住房供给弹性（代理变量），FH为每个样本期初的正规住房供给弹性。此外，按照流动人口的学历水平（初中及以下、高中、大学及以上），本文针对不同受教育群体进行分样本回归，以测算不同类型的住房供给对各劳动力群体的差异化影响。类似地，本研究采用固定效应回归模型来估计住房供给对工资水平和城市产出的影响（见公式2和公式3）。

研究结果

首先，针对人口迁移的回归结果（表1）表明，非正规住房的供给可以显著提高劳动力的迁入率。非正规住房的供给弹性（代理变量）每上升一个标准差，迁入率将增加3.53个百分点；而正规住房的供给弹性每增加一个标准差，迁入率将增加3.62个百分点。针对不同学历人群的回归结果表明，非正规住房的供给弹性主要影响低学历群体，相反，正规住房的供给弹性则主要影响高学历群体。

其次，针对工资增长的回归结果（表2）表明，劳动力需求可以显著拉高工资水平。而住房供给弹性越大的地区，城市工资增长的幅度越小，非正规和正规住房的供应弹性每增加一个标准差，工资水平会分别降低1.07%和0.49%。同样的，低学历群体的工资水平仅受到非正规住房供给弹性的影响，而高学历群体的工资水平受到正规住房供给弹性的影响较大。

对于城市产出增长来讲（表3），住房供给弹性较大的城市的产出增长较快，非正规和正规住房的供给弹性每增加一个标准差，产出增长率就会分别增加0.19和0.20个百分点；从行业分类看来，非正规住房的增长效应主要集中在第二产业（包括制造业和建筑业）和第三产业（服务业）；从地域来看，与中西部城市相比，东部城市的非正规住房的影响更为显著。

最后，本文针对所选定的缓冲区范围对实证结果进行了稳健性检验，通过改变城市边缘与乡村的距离界定（将3 km范围扩大到5 km 和8 km）、将建成区缩减为市辖区计算城乡距离、按照城市面积划定缓冲区半径等方式分别进行了非正规住房供给弹性代理变量的估计，研究结论依然稳健。

结论与展望

本文设计了一种新的方法来测算中国非正规住房的供给弹性，并依此讨论在中国近几十年快速的经济增长中，非正规住房在塑造地区间人口迁移特征和经济增长方面所发挥的作用。经济增长和城市化进程是相辅相成的，农村向城市的人口迁移为城市生产部门提供了大量劳动力。在中国城市房价上涨、住房支付能力下降的背景下，非正规住房为外来人口提供了适宜的居住场所，在接纳低技能劳动力方面发挥了至关重要的作用。

多年来，中国城市住房市场存在两个显著特征：房价飙升和保障性住房供给不足。在过去，城市有强烈的动机高价出售土地，以增加土地销售收入，但缺乏为低收入家庭提供经济适用住房的激励，为了吸引大量劳动力而容忍非正规聚居区的存在。当低技能移民住在空间和社会上与主流社会相对孤立的非正规住房中时，他们获得公共服务和城市社会资源的机会非常有限，阻碍了福利水平的提高和人力资本的积累。随着经济的转型升级，人力资本的质量已经成为城市增长的引擎，单纯的数量供给难以真正推动可持续的经济增长。如今，在一些正在经历快速产业升级的城市，住房政策已经有所改变，城市开始改良非正规住房聚居区的具体政策设计，为农民工提供质量更好的低成本公共住房，为身为弱势群体的低收入外来人口的居住水平谋福利。这种政策的内生变化进一步表明了住房部门、劳动力部门和城市经济发展之间的密切联系：住房是经济增长和社会融合的重要机制，随着经济的不断增长和城市化程度的持续提高，住房政策应逐步与公共服务政策和城市发展政策实现有机联动，从而促进经济增长和社会福利上升的共同实现。