【作者】徐曼迪a，郑和帆*a，吴璟a

a 清华大学建设管理系、清华大学恒隆房地产研究中心

【通讯作者邮箱】hefanxiansheng@gmail.com

【原文信息】Xu, M., Zheng, H., & Wu, J. (2022). Are Online-Only Real Estate Marketplaces Viable? Evidence from China. The Journal of Real Estate Finance and Economics. doi:10.1007/s11146-022-09924-x

 

内容导读

在过去的十年里，各行业的线上业务发展迅速，新冠疫情期间的线上平台更是在各类经济活动中扮演了重要角色。然而，在几乎覆盖“衣食住行”的线上平台中却鲜见房地产买卖交易的身影，这主要受到房地产商品的异质性以及交易过程中的信息不对称问题的限制。在此背景下，本研究希望探究房地产线上交易的可行性，基于目前全世界最大的线上房地产交易平台——中国网络司法拍卖平台，研究住房信息在线上的披露程度将如何影响购房者对住房的关注程度以及最终的成交结果。结论表明，在房地产线上交易的过程中披露更多高质量的信息有助于吸引更多的潜在购房者，例如专业机构出具的评估报告以及展示房展情况的视频能促使购房者实际参与到对住房的竞拍中，并提高住房最终的成交价格。为进一步探究线上信息质量的变化，本研究还构建了信息质量指数，并检验了若干微观因素对其的影响。

 

制度背景

司法拍卖指法院依据民事案件的强制执行程序公开处理债务人的财产，以清偿债权人债务的过程。最高人民法院于2016年8月2日发布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（司法解释第2016-18号）要求自2017年1月起，除特殊情况外的所有司法拍卖都需采取网络司法拍卖的方式进行（拍卖程序如图1所示），司法拍卖的线上化程度自此迅速提升。

图1 网络司法拍卖程序

 

线上信息的作用

本研究采用的数据是“阿里拍卖”平台自2017年1月至2019年10月所拍卖的约20万套住宅，覆盖全国293个城市。如图2所示，对于每一套住房而言，线上信息包括视觉信息（视频和照片）、文件信息（评估报告、法律文件和产权证书）以及文本信息（面积、楼层、是否处于抵押查封状态等）

 

图2 网络司法拍卖页面示例

 

本研究首先以购房者对住房的关注程度为因变量，研究线上信息的作用。回归结果（表1）显示，在吸引购房者的初始兴趣（设置拍卖提醒的人数）方面，照片和房屋的物理属性发挥了显著的作用，而对促使购房者真正参与到拍卖中（报名并缴纳保证金）更为有效的是视频和文件类信息。这表明在不同的购买阶段，购房者所依赖的信息存在差异：在初步筛选目标住房时，购房者更依赖图片、物理属性等较为简洁直观的信息；而在决定进入购买环节时，购房者显得更为深思熟虑，更愿意花费时间去观看视频、阅读文件，以对住房进行更深层次的了解。

 

表1 信息披露对购房者关注程度的影响

 

 

线上信息对住房受关注程度的促进能够被进一步转化为更好的交易结果。表2中的结果显示，更多的线上信息有助于提升住房的成交概率，并且有助于提升成交价格（降低折价率）。

 

表2 信息披露对拍卖结果的影响

 

信息质量的影响因素

本研究利用以上法拍数据构建了信息质量指数。图3显示研究期内全国层面的信息质量维持相对稳定，西部地区的信息质量出现了显著的提升。就2019年的空间分布（图4）而言，东南沿海地区的信息质量显著较高，尤其是在电商经济发达的浙江省。

图3 信息质量指数时间趋势

 

图4 信息质量指数空间分布（2019年）

 

以信息质量指数为因变量，本研究检验了若干微观因素的影响。表3中的结果显示，信息获取成本和难度的提升（跨城市）会导致信息质量的下降，同时更多的经验可以带来更好的信息质量，例如承办案件更多的基层法院所发布的拍卖信息质量更高，以及随着法官或法院承办案件的增多，其发布的信息质量会出现显著的提升。

表3 微观因素对信息质量的影响

 

结论与展望

本研究以中国的网络司法拍卖平台为例，研究信息的披露程度如何影响线上房地产交易。实证结果显示，信息的披露有助于吸引更多潜在购房者参与竞拍，并且最终可以转化为更高的成交概率与价格。本研究的结论为线上房地产交易的可行性提供了初步证据，揭示了在线上房地产交易中哪些信息在哪些阶段更为重要，这有助于探索房地产线上交易的有效形式，为线上房地产市场的未来发展提供启示。